Tener una vivienda alquilada no impide venderla. De hecho, en Madrid existe un perfil de comprador interesado precisamente en adquirir pisos que ya cuentan con un inquilino y generan ingresos desde el primer momento.
Sin embargo, vender un piso con inquilino tiene algunas particularidades que conviene conocer antes de iniciar la operación. El contrato de alquiler, la renta actual, el tiempo que queda de contrato o el perfil del inquilino pueden influir tanto en el tipo de comprador como en el precio que esté dispuesto a pagar.
Por eso, antes de poner una vivienda alquilada en venta, es importante analizar la situación concreta del inmueble y decidir cuál es la mejor estrategia.
¿Se puede vender un piso que está alquilado?
Sí. Un propietario puede vender una vivienda aunque exista un contrato de alquiler vigente.
Esto significa que no siempre es necesario esperar a que termine el alquiler o que el inquilino abandone la vivienda para iniciar la venta.
Ahora bien, la existencia del contrato debe tenerse en cuenta durante toda la operación. Dependiendo de sus condiciones y de las circunstancias concretas, habrá que revisar qué derechos y obligaciones existen para propietario e inquilino.
Por eso, uno de los primeros pasos antes de vender debería ser revisar el contrato de arrendamiento.
¿Qué pasa con el inquilino cuando se vende la vivienda?
Esta es probablemente una de las principales preocupaciones de los propietarios que se plantean vender un piso alquilado.
La venta de la vivienda no significa automáticamente que el contrato de alquiler desaparezca.
Qué ocurre exactamente con el arrendamiento dependerá, entre otros factores, del contrato firmado, de su duración y de las circunstancias de la operación.
Por este motivo, antes de comercializar el inmueble es recomendable tener clara la situación contractual. Esto permitirá explicar correctamente la operación a los potenciales compradores y evitar problemas cuando aparezca un interesado.
¿Tiene el inquilino derecho a comprar el piso antes que otra persona?
En determinadas circunstancias, el arrendatario puede tener derechos de adquisición preferente, conocidos habitualmente como derecho de tanteo y retracto.
Sin embargo, no conviene asumir que estos derechos funcionan de la misma manera en todas las operaciones. El contrato de alquiler puede contener determinadas cláusulas y existen circunstancias que pueden afectar a su aplicación.
Si estás pensando en vender una vivienda alquilada, este es uno de los puntos que merece la pena revisar antes de aceptar una oferta o formalizar la venta.
En caso de duda, lo adecuado es revisar el contrato y contar con asesoramiento jurídico para la situación concreta.
¿Quién compra un piso con inquilino?
Aunque tener un inquilino puede reducir el interés de compradores que buscan una vivienda para vivir inmediatamente, puede producir el efecto contrario entre los compradores inversores.
Para un inversor, adquirir una vivienda que ya está alquilada puede tener ventajas: conoce la renta que está generando el inmueble y puede empezar a recibir ingresos sin tener que buscar un nuevo inquilino.
Por eso, al vender un piso alquilado en Madrid es importante entender que probablemente estamos ante una operación diferente a la venta tradicional de una vivienda vacía.
El comprador no analizará solamente la vivienda. También estudiará la inversión.
¿Qué mirará un inversor antes de comprar?
Un inversor interesado en una vivienda alquilada normalmente querrá conocer tanto las características del inmueble como las condiciones económicas del alquiler.
Entre otros aspectos, puede analizar:
la renta mensual;
la duración restante del contrato;
las condiciones de actualización de la renta;
el historial y situación del alquiler;
los gastos asociados a la vivienda;
la ubicación;
el estado del inmueble;
el precio de compra;
la rentabilidad que puede obtener.
La ubicación tiene especial importancia en Madrid. La demanda de alquiler, las características del barrio, las comunicaciones y las perspectivas de la zona pueden influir en el interés de un comprador.
Cuanto más clara sea la información disponible sobre el inmueble y el alquiler, más sencillo será para un inversor valorar la operación.
¿Cómo afecta tener un inquilino al precio de venta?
No necesariamente de forma negativa.
Un piso alquilado puede resultar menos interesante para una persona que necesita disponer inmediatamente de la vivienda, pero puede ser más atractivo para alguien que busca invertir.
La clave está en las condiciones del alquiler.
Una vivienda con una renta adecuada, un buen inquilino y un contrato estable puede representar una inversión interesante. Por el contrario, una renta muy alejada del mercado o unas condiciones contractuales poco atractivas pueden afectar a la valoración que haga un comprador.
Por eso, para establecer un precio de venta razonable no basta con comparar la vivienda con otros pisos anunciados en la zona.
También hay que estudiar la rentabilidad y las condiciones del arrendamiento.
¿Es mejor vender el piso alquilado o esperar a que quede vacío?
Depende de cada caso.
Una vivienda vacía permite dirigirse a un mercado de compradores más amplio, incluyendo personas que buscan una casa para vivir.
Una vivienda alquilada, en cambio, puede dirigirse específicamente a inversores.
Antes de tomar una decisión conviene comparar ambas posibilidades.
Si el alquiler actual es atractivo y existe demanda de inversión en la zona, esperar a que termine el contrato podría no aportar ninguna ventaja. En otros casos, disponer de la vivienda vacía puede ampliar considerablemente el número de compradores y permitir otra estrategia de venta.
No debería darse por hecho que vacío siempre es mejor o que alquilado siempre vale menos. Lo importante es analizar la operación concreta.
¿Qué documentación conviene preparar?
Además de la documentación habitual necesaria para vender una vivienda, cuando existe un inquilino es importante tener preparada toda la información relacionada con el alquiler.
Especialmente:
contrato de arrendamiento;
renta actual;
duración y fechas relevantes del contrato;
posibles actualizaciones de renta;
garantías existentes;
información sobre gastos;
cualquier modificación posterior del contrato.
Tener esta documentación organizada permite analizar correctamente la operación antes de salir al mercado y facilita el proceso cuando aparece un comprador interesado.
Cómo vender un piso alquilado en Madrid
La estrategia de comercialización debería adaptarse a las características de la vivienda.
Si el principal comprador potencial es un inversor, el anuncio y la documentación no deberían limitarse a explicar cuántas habitaciones tiene el piso o cuál es su superficie.
Hay que presentar también la oportunidad de inversión.
Esto significa explicar de forma clara la renta que genera, las condiciones relevantes del alquiler, la ubicación y aquellos factores que permitan al comprador analizar la rentabilidad de la operación.
También es importante dirigir la comercialización hacia compradores que realmente estén interesados en viviendas alquiladas.
El objetivo no es conseguir el mayor número posible de consultas, sino encontrar el comprador adecuado para ese inmueble.
¿Estás pensando en vender un piso con inquilino en Madrid?
En Clicmo trabajamos con propietarios que quieren vender viviendas y otros activos inmobiliarios, incluyendo inmuebles que se encuentran actualmente alquilados.
Cuando una vivienda tiene inquilino, analizamos tanto las características del inmueble como la situación del alquiler para determinar cómo plantear la operación y a qué perfil de comprador puede resultar más atractiva.
Si tienes un piso alquilado en Madrid y estás valorando venderlo, contacta con Clicmo y analizamos tu caso.
