Tener un inmueble ocupado puede colocar al propietario en una situación complicada. A la preocupación por recuperar la posesión se suma, en muchos casos, el coste económico, el paso del tiempo y la incertidumbre sobre qué hacer con la propiedad.
Ante esta situación, algunos propietarios se plantean una alternativa: vender el inmueble ocupado sin esperar necesariamente a recuperar primero la posesión.
La venta puede ser posible, pero no todas las situaciones de ocupación son iguales. No es lo mismo una vivienda ocupada sin contrato que un inquilino que ha dejado de pagar, un contrato de alquiler vencido o una persona que permanece en el inmueble después de finalizar su relación contractual.
Entender cuál es la situación concreta es el primer paso para estudiar las opciones de venta.
¿Se puede vender un inmueble ocupado?
En términos generales, la existencia de ocupantes no impide por sí sola transmitir la propiedad de un inmueble.
Sin embargo, vender un inmueble ocupado es diferente a realizar una compraventa convencional.
El comprador debe conocer la situación existente y valorar las implicaciones que supone adquirir un inmueble del que puede no disponer inmediatamente.
Esto reduce el perfil de compradores potenciales, pero no significa que no exista mercado. Hay inversores y compradores especializados en activos con situaciones complejas que analizan este tipo de operaciones.
La clave está en presentar correctamente el activo y, sobre todo, determinar qué tipo de ocupación existe.
No todas las ocupaciones son iguales
La palabra “ocupado” se utiliza para describir situaciones muy diferentes y conviene no tratarlas todas de la misma manera.
Inmueble ocupado sin contrato
Es la situación que habitualmente se asocia con el término “okupa”: personas que se encuentran en el inmueble sin que exista un contrato de alquiler que justifique su permanencia.
Antes de plantear una venta es importante conocer bien las circunstancias de la ocupación y la situación jurídica del inmueble.
Inquilino que ha dejado de pagar
Existe también el caso del propietario que sí firmó inicialmente un contrato de alquiler, pero el inquilino ha dejado de abonar las rentas.
Popularmente se utiliza cada vez más el término “inquiokupa” para referirse a algunas de estas situaciones, aunque no se trata de una categoría jurídica específica.
Desde el punto de vista de una posible venta, es importante diferenciar este supuesto de una ocupación sin contrato, ya que existe una relación arrendaticia previa que debe analizarse.
Inquilino con el contrato vencido
Otra situación posible es que el contrato haya llegado a su fin y el ocupante continúe en la vivienda.
De nuevo, no debería tratarse automáticamente como una ocupación convencional. Es necesario revisar el contrato, las comunicaciones realizadas entre las partes y la situación concreta antes de determinar cómo proceder.
Otras situaciones de falta de posesión
También pueden existir inmuebles en los que el propietario no dispone de la posesión por circunstancias diferentes.
Por eso, cuando hablamos de vender un inmueble sin posesión, lo primero debería ser identificar exactamente qué situación existe y qué documentación permite acreditarla.
¿Quién compra un inmueble ocupado?
El comprador habitual de este tipo de propiedades no suele ser una persona que busca una vivienda para entrar a vivir inmediatamente.
El perfil más frecuente es el de un inversor o comprador especializado que conoce las particularidades de este tipo de activos y está dispuesto a asumir determinadas circunstancias a cambio de adquirir el inmueble en unas condiciones que considere interesantes.
Esto cambia completamente la estrategia de venta.
Publicar simplemente el inmueble como si se tratase de una vivienda convencional probablemente generará contactos de compradores para los que la situación de ocupación supone un impedimento.
En cambio, una comercialización dirigida al perfil adecuado permite concentrar la operación en compradores que entienden desde el principio qué están analizando.
¿Cómo afecta la ocupación al precio de venta?
Es uno de los aspectos que más preocupa al propietario.
Un inmueble ocupado suele tener un mercado de compradores más reducido que un inmueble del que se dispone libremente. Además, el comprador tendrá en cuenta el riesgo, el tiempo y los posibles costes asociados a la situación existente.
Todo ello puede influir en el precio que esté dispuesto a ofrecer.
Pero no existe un descuento único aplicable a todos los inmuebles ocupados.
El valor dependerá de muchos factores:
ubicación del inmueble;
valor que tendría estando libre;
estado de conservación;
tipo de ocupación;
situación contractual;
situación jurídica;
tiempo y costes que pueda asumir el comprador;
demanda existente;
características concretas del activo.
Por eso, aplicar directamente un porcentaje de descuento sin estudiar el caso puede conducir a una valoración poco realista.
¿Es mejor vender o intentar recuperar primero la posesión?
Esta es una de las decisiones más importantes para el propietario y tampoco existe una respuesta universal.
Recuperar primero la posesión puede permitir posteriormente vender el inmueble a un mercado mucho más amplio de compradores.
Pero también puede implicar tiempo, costes e incertidumbre.
Vender el inmueble en su situación actual puede permitir al propietario cerrar antes la operación, aunque normalmente deberá asumir que el comprador tendrá en cuenta las circunstancias existentes a la hora de realizar su oferta.
Lo razonable es comparar ambos escenarios.
¿Cuánto podría valer el inmueble libre? ¿Qué precio podría obtenerse en su situación actual? ¿Qué tiempo y costes puede implicar cada alternativa?
Con esas variables sobre la mesa es mucho más sencillo tomar una decisión.
¿Qué ocurre si hay un inquilino moroso?
Cuando existe un contrato de alquiler y el problema es un impago, conviene analizar específicamente esa situación.
No debería darse por hecho que todas las soluciones aplicables a un inmueble ocupado sin contrato sirven también para una vivienda con un inquilino que ha dejado de pagar.
El contrato, los posibles procedimientos iniciados, las cantidades pendientes y las comunicaciones realizadas pueden ser información relevante para un potencial comprador.
Si el propietario decide estudiar una venta, deberá poder explicar claramente la situación para que el comprador valore el activo con información suficiente.
¿Y si el contrato de alquiler ya ha vencido?
La finalización del contrato añade otra posible casuística.
Si el ocupante continúa en el inmueble después de la fecha prevista, será necesario estudiar las circunstancias concretas y determinar cuál es la situación contractual y jurídica existente.
Antes de comercializar el inmueble es especialmente importante reunir la documentación y evitar presentar el activo de una manera que no refleje correctamente su situación.
En estos casos, contar con asesoramiento jurídico independiente cuando sea necesario puede ayudar al propietario a conocer sus opciones antes de tomar una decisión.
¿Qué información conviene preparar antes de vender?
En una operación de este tipo, disponer de información clara es especialmente importante.
Además de la documentación habitual del inmueble, conviene reunir todo aquello que permita comprender la situación de ocupación.
Por ejemplo, cuando corresponda:
contrato de alquiler;
fechas relevantes;
comunicaciones con los ocupantes;
información sobre posibles impagos;
documentación relativa a procedimientos iniciados;
situación registral del inmueble;
información sobre gastos y deudas asociadas.
No todos los casos necesitarán la misma documentación. El objetivo es poder ofrecer a un potencial comprador una imagen clara de la situación que está adquiriendo.
Cómo vender un inmueble ocupado en Madrid
La comercialización de un inmueble ocupado debería dirigirse a compradores que conozcan este tipo de operaciones.
El objetivo no es ocultar el problema para conseguir más interesados. Al contrario: la situación del inmueble forma parte de la propia operación y debe analizarse con transparencia.
Una vez identificada correctamente la situación, se puede estudiar el valor del activo, determinar qué perfil de comprador puede estar interesado y plantear una estrategia de venta adecuada.
En algunos casos puede ser preferible intentar recuperar primero la posesión. En otros, puede existir una oportunidad de venta en la situación actual.
Lo importante es estudiar ambas posibilidades antes de decidir.
¿Tienes un inmueble ocupado en Madrid y estás valorando venderlo?
En Clicmo trabajamos con propietarios de inmuebles en situaciones diferentes, incluyendo activos ocupados, viviendas con inquilinos morosos y otras operaciones en las que el propietario no dispone actualmente de la posesión.
Analizamos las características del inmueble y su situación para valorar las posibilidades de venta y buscar compradores e inversores que conozcan este tipo de activos.
Si tienes un inmueble ocupado en Madrid y quieres conocer qué opciones tienes para venderlo, contacta con Clicmo y analizamos tu caso.
