Cómo vender un local comercial en Madrid y conseguir el mejor precio
Vender un local comercial en Madrid no funciona exactamente igual que vender una vivienda. El comprador analiza otros factores, el número de potenciales interesados suele ser menor y dos locales situados muy cerca pueden tener valores muy diferentes.
La ubicación importa, pero también la visibilidad, la fachada, la distribución, el estado, las posibilidades de uso y, sobre todo, el tipo de comprador al que puede interesar el inmueble.
Por eso, conseguir un buen precio no consiste únicamente en publicar el local y esperar ofertas. Antes conviene entender qué tenemos, cuánto puede valer y quién puede estar dispuesto a comprarlo.
¿Cómo saber cuánto vale un local comercial en Madrid?
El precio por metro cuadrado puede servir como referencia, pero en un local comercial resulta especialmente arriesgado utilizarlo como única forma de valoración.
Dos locales de 100 metros cuadrados situados en el mismo barrio pueden tener un valor muy distinto.
Un local con buena fachada, visibilidad desde la calle, distribución aprovechable y posibilidades para distintas actividades puede despertar mucho más interés que otro de tamaño similar pero con peor acceso o menor exposición.
Para valorar correctamente un local conviene estudiar inmuebles comparables, la oferta existente, sus características concretas y el tipo de comprador al que podría interesar.
La calle puede ser más importante que el barrio
En los locales comerciales, unos pocos metros pueden marcar una diferencia importante.
No es lo mismo estar en una calle con tránsito continuo que en una vía secundaria. Tampoco tiene el mismo atractivo una esquina muy visible que un local con poca exposición desde la calle.
El comprador puede analizar cuestiones como el tránsito peatonal, la actividad comercial de la zona, los negocios cercanos, la accesibilidad o la visibilidad.
Por eso, hablar simplemente del “precio medio del barrio” puede ser insuficiente para valorar un local en Madrid.
¿Qué características pueden aumentar el interés de los compradores?
Cada operación es diferente, pero hay determinados elementos que suelen tener bastante importancia.
Entre ellos están la fachada y el escaparate, la distribución interior, la altura, la accesibilidad, el estado de las instalaciones o las posibilidades de adaptar el espacio a distintos usos.
En determinadas actividades también pueden ser relevantes características específicas del inmueble, como disponer de salida de humos.
También puede influir que el local esté preparado para comenzar una actividad sin necesidad de realizar una inversión importante.
No todos estos factores afectan de la misma manera a todos los compradores. Por eso es importante saber a quién estamos intentando vender.
¿Quién compra un local comercial?
Este es uno de los puntos que más puede influir en la estrategia de venta.
Un local puede interesar a un empresario que quiere desarrollar allí su actividad, a un autónomo, a una compañía que busca una nueva ubicación o a un inversor que quiere comprar para alquilar.
Cada perfil analiza cosas diferentes.
Quien quiere instalar su negocio puede dar más importancia a la ubicación, la visibilidad o la distribución.
Un inversor, en cambio, puede centrarse especialmente en cuánto podría alquilarse el local y qué rentabilidad podría obtener.
Identificar desde el principio el comprador más probable permite orientar mucho mejor la comercialización.
¿Es mejor vender el local vacío o alquilado?
Depende del inmueble y de la situación.
Un local vacío ofrece libertad al comprador que quiere desarrollar su propia actividad. También permite enseñar el espacio con más facilidad y plantear distintos usos.
Un local alquilado puede resultar especialmente interesante para inversores, porque están adquiriendo un inmueble que ya genera ingresos.
En ese caso, el contrato, la renta, la duración del arrendamiento y la solvencia del inquilino pasan a formar parte del valor de la operación.
Por eso no existe una respuesta única. Hay que analizar qué opción puede atraer al comprador que mejor valore ese local concreto.
¿Conviene reformar un local antes de venderlo?
No siempre.
Realizar una reforma importante sin saber quién será el comprador puede suponer gastar dinero en algo que la persona que finalmente adquiera el local quiera cambiar.
Sin embargo, hay mejoras sencillas que pueden ayudar mucho a presentar mejor el inmueble.
Un local limpio, despejado, bien iluminado y en el que resulte fácil entender la distribución genera una impresión muy diferente a uno oscuro, lleno de objetos o mal mantenido.
Antes de hacer una inversión importante conviene valorar si esa mejora tendrá realmente impacto en el precio o en la facilidad de venta.
El error de poner un precio demasiado alto
Es habitual que un propietario quiera empezar probando un precio elevado y bajarlo después si no recibe ofertas.
El problema es que un local que permanece demasiado tiempo anunciado puede perder atractivo.
Los compradores profesionales y los inversores suelen conocer bien la oferta disponible y detectan rápidamente los activos que llevan meses en el mercado o acumulan varias bajadas de precio.
Eso no significa que haya que vender barato.
Significa que es mejor salir con un precio que podamos defender con argumentos y datos.
¿Cómo conseguir el mejor precio por un local comercial?
El mejor precio no siempre aparece simplemente poniendo el anuncio delante del mayor número posible de personas.
Lo importante es llegar a compradores para los que las características concretas del local tengan especial valor.
Si el inmueble tiene una ubicación interesante para una determinada actividad, habrá que dirigirse a empresas o profesionales para los que esa ubicación tenga sentido.
Si su principal atractivo es la rentabilidad potencial, probablemente tenga más sentido buscar inversores.
Una buena estrategia consiste en identificar primero dónde está el valor del activo y después localizar a quien esté dispuesto a pagar por ese valor.
¿Qué documentación conviene preparar?
Tener la documentación ordenada puede evitar retrasos cuando aparece un comprador.
Además de la documentación habitual de propiedad, conviene tener identificados los datos relevantes del local y, cuando corresponda, la información relacionada con su situación urbanística, actividad o arrendamiento.
Si el local está alquilado, también habrá que disponer del contrato y de la información económica necesaria para que un potencial inversor pueda estudiar la operación.
Cuanto más clara esté la información desde el principio, más sencillo será avanzar cuando exista interés real.
¿Y si el local tiene posibilidades de otro uso?
En algunos casos, uno de los elementos que puede despertar interés es la posibilidad de adaptar el inmueble a una actividad distinta o estudiar un cambio de uso.
Pero no conviene dar por hecho que cualquier transformación es posible.
Las posibilidades dependerán de las características del local, del edificio y de la normativa aplicable.
Si esta cuestión puede ser relevante para la venta, es mejor comprobarla antes de utilizarla como argumento comercial.
Vender un local comercial con Clicmo
En Clicmo trabajamos la venta de locales comerciales en Madrid y analizamos cada operación en función de las características concretas del activo.
Estudiamos el inmueble, su ubicación, su situación, el mercado y los posibles perfiles compradores para plantear una estrategia de venta.
Además de compradores que buscan un local para desarrollar su propia actividad, trabajamos con inversores interesados en activos inmobiliarios, lo que nos permite valorar diferentes vías de comercialización.
El objetivo es localizar al comprador para el que las características del local tengan más sentido y defender correctamente el valor del inmueble durante la negociación.
Si tienes un local comercial en Madrid y estás pensando en venderlo, contacta con Clicmo y analizamos tu caso.
